Kroasia memperbarui Undang-Undang Perantara Real Estat untuk menyesuaikan aturan dengan dinamika pasar properti yang berkembang cepat dalam beberapa tahun terakhir. Negara ini menjadi salah satu tujuan investasi properti yang menarik di Eropa, didorong oleh letak geografis, panjangnya garis pantai Adriatik dengan kota-kota wisata, serta kondisi ekonomi yang semakin stabil.
Permintaan tinggi terlihat di sejumlah kota seperti Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, dan Rijeka, baik dari pembeli domestik maupun internasional. Segmen properti resor pantai juga mencatat pertumbuhan kuat seiring pesatnya industri pariwisata, yang mendorong kebutuhan apartemen dan rumah untuk sewa jangka pendek.
Namun, pertumbuhan tersebut turut memunculkan persoalan. Harga rumah terus meningkat sementara pasokan dinilai tidak seimbang dengan permintaan, terutama di wilayah pesisir. Sebagian stok perumahan beralih menjadi akomodasi wisata, sehingga akses penduduk setempat terhadap hunian menjadi lebih sulit. Di saat yang sama, kian banyak individu beroperasi sebagai broker lepas atau di luar kerangka bisnis berlisensi, yang menyulitkan pengawasan dan meningkatkan risiko bagi pelanggan.
Perkembangan teknologi dan platform perdagangan online juga mengubah cara transaksi dilakukan, sementara aturan lama yang berlaku sejak 2007 dinilai tidak lagi sejalan dengan realitas pasar. Melalui pembaruan ini, Kroasia menargetkan kerangka hukum yang lebih modern, pengawasan lebih kuat, serta kejelasan hak dan kewajiban pihak-pihak yang terlibat.
Salah satu perubahan penting adalah peningkatan standar profesional bagi pialang properti. Berdasarkan aturan baru, individu yang telah lulus ujian profesional tidak lagi diperbolehkan beroperasi secara independen kecuali bekerja di bawah perusahaan pialang berlisensi. Ketentuan ini ditujukan untuk menekan praktik perantara independen yang beroperasi di luar kerangka hukum dan memperkuat akuntabilitas. Dengan pialang berada di bawah manajemen perusahaan berlisensi, klien dinilai memiliki dasar hukum lebih jelas untuk mengajukan keluhan atau klaim kompensasi jika terjadi sengketa.
Undang-undang baru juga memperketat standar bagi perusahaan pialang. Manajer bisnis diwajibkan memenuhi persyaratan yang ditetapkan, termasuk ketentuan untuk mencegah individu dengan catatan kriminal, riwayat hukuman, atau yang dinilai kurang memenuhi etika profesional ikut terlibat dalam operasional perantara.
Perubahan lain yang dipandang berdampak luas adalah penegasan hubungan antara perusahaan pialang dan klien. Jika sebelumnya banyak transaksi berangkat dari perjanjian lisan atau komitmen yang tidak jelas secara hukum, aturan baru mewajibkan seluruh kegiatan perantara didasarkan pada kontrak yang tegas. Kontrak tersebut harus mendefinisikan hak, kewajiban, serta ruang lingkup tanggung jawab perusahaan dan klien. Standardisasi sejak awal diharapkan mengurangi potensi sengketa sekaligus memperkuat dasar hukum penyelesaian keluhan.
Aturan baru juga melarang perusahaan pialang mengiklankan properti tanpa kontrak perantara resmi dengan pemilik. Praktik pemasangan iklan tanpa izin pemilik disebut menjadi salah satu penyebab rendahnya transparansi, termasuk munculnya satu properti yang sama di berbagai platform dengan perbedaan harga, gambar, dan informasi. Dalam ketentuan baru, hanya pihak yang telah menandatangani kontrak perantara dengan pemilik yang boleh memasarkan properti, sehingga sumber informasi dianggap lebih sah dan tanggung jawab verifikasi menjadi lebih jelas.
Bagi pembeli, pembatasan iklan tanpa kontrak ini ditujukan untuk mengurangi risiko menemukan daftar tidak akurat atau iklan duplikat yang dapat membuang waktu dan menurunkan efisiensi pencarian rumah.
Pembaruan aturan juga menegaskan pembedaan antara kegiatan melihat properti dan terbentuknya hubungan perantara. Selama ini, terdapat kasus klien yang hanya ingin melihat rumah atau mengumpulkan informasi awal namun tetap diminta membayar biaya perantara atau menandatangani perjanjian tanpa pemahaman memadai. Undang-undang baru menyatakan bahwa menunjukkan properti tidak otomatis membentuk hubungan perantara, dan komisi hanya boleh dipungut setelah kontrak perantara ditandatangani sesuai ketentuan.
Selain itu, perusahaan pialang diwajibkan dapat membuktikan bahwa klien telah menyetujui pembentukan hubungan perantara secara transparan sebelum kewajiban finansial muncul. Ketentuan ini juga dinilai mendorong peningkatan profesionalisme, karena perusahaan perlu mengandalkan kualitas layanan, konsultasi, dan kemampuan negosiasi untuk mendapatkan kepercayaan klien, bukan menarik biaya pada tahap awal.
Di sisi lain, undang-undang baru mewajibkan penerapan kode etik profesional untuk industri perantara properti. Kode etik menekankan kewajiban memberikan informasi secara jujur, bertindak demi kepentingan sah klien, serta menghindari praktik menyesatkan atau penyembunyian informasi penting yang dapat memengaruhi keputusan transaksi.
Persyaratan asuransi tanggung jawab profesional juga ditingkatkan. Mekanisme ini dimaksudkan untuk melindungi klien apabila perusahaan menyebabkan kerugian akibat kelalaian profesional atau pelanggaran kewajiban selama pelaksanaan kontrak. Dengan peningkatan tanggung jawab finansial, peluang kompensasi dalam sengketa diharapkan lebih kuat sekaligus mendorong perusahaan memperkuat manajemen risiko dan pelatihan personel.
Terakhir, aturan baru memperkuat sanksi terhadap aktivitas perantara ilegal. Keberadaan perantara tidak terdaftar selama ini dinilai menciptakan persaingan tidak sehat karena pihak tersebut kerap tidak memenuhi kewajiban pajak, asuransi, maupun tanggung jawab hukum, namun tetap terlibat dalam transaksi bernilai tinggi. Penguatan penindakan ditujukan untuk memperbaiki tata kelola sekaligus menekan risiko bagi pembeli dan penjual.
