Permohonan izin pembangunan rumah tunggal di kawasan pedesaan Ta Xua menghadapi kendala setelah ditemukan perbedaan penetapan fungsi lahan antara rencana tata ruang rinci dan rencana tata ruang umum. Kasus ini menyoroti persoalan tumpang tindih perencanaan yang dapat memengaruhi kepastian izin pembangunan bagi warga.
Menurut laporan, Bapak Q. memiliki sebidang tanah seluas total 2.645,7 m2, terdiri dari 313,6 m2 lahan permukiman pedesaan dan 2.332,1 m2 lahan untuk tanaman tahunan. Lahan tersebut telah memperoleh sertifikat hak guna lahan (buku merah) pada 2020.
Pada 20 Desember 2025, Bapak Q. mengajukan izin pembangunan rumah tunggal di area pedesaan pada lahan tersebut. Namun, proses peninjauan permohonan mengalami kesulitan karena ketidaksesuaian aturan perencanaan yang saat ini berlaku.
Berdasarkan peninjauan pihak berwenang, rencana pembangunan terperinci skala 1/500 untuk Kawasan Ekowisata Ta Xua yang disetujui Komite Rakyat Distrik Bac Yen (dahulu) pada 2017 menetapkan sekitar 80 m2 dari lahan itu sebagai lahan permukiman, sementara sisanya ditetapkan sebagai ruang hijau.
Mengacu pada Undang-Undang Konstruksi 2014 (sebagaimana telah diubah dan ditambah), rumah individu di daerah pedesaan harus sesuai dengan peraturan perencanaan terperinci berdasarkan ketentuan perencanaan kota dan pedesaan. Dengan pertimbangan rencana rinci yang berlaku tersebut, lahan permukiman sekitar 80 m2 milik Bapak Q. dinilai memenuhi syarat untuk diproses izin pembangunannya.
Namun, ketika dibandingkan dengan Rencana Umum Kawasan Wisata Ta Xua dan sekitarnya yang disetujui Komite Rakyat Provinsi pada 2024, seluruh wilayah itu justru diidentifikasi sebagai lahan pertanian. Perbedaan ini memunculkan pertanyaan apakah izin konstruksi dapat diterbitkan dengan dasar rencana rinci ketika rencana rinci bertentangan dengan rencana umum.
Menanggapi persoalan tersebut, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa syarat pemberian izin pembangunan rumah individu di daerah pedesaan diatur dalam Pasal 3, Ayat 93 Undang-Undang Konstruksi 2014 yang telah diubah dan ditambah dengan Undang-Undang Perencanaan Kota dan Pedesaan 2024. Kementerian menegaskan pembangunan rumah individu di pedesaan harus sesuai dengan peraturan perencanaan terperinci yang ditetapkan berdasarkan undang-undang perencanaan kota dan pedesaan.
Namun, Kementerian Konstruksi juga menekankan bahwa apabila perencanaan rinci belum disesuaikan atau disusun ulang agar selaras dengan perencanaan umum yang telah disetujui, otoritas yang berwenang tidak memiliki dasar untuk memberikan izin konstruksi berdasarkan perencanaan rinci tersebut karena dinilai tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Untuk mengatasi situasi ini, Kementerian mengusulkan agar Komite Rakyat tingkat kecamatan, berlandaskan perencanaan umum yang telah disetujui Komite Rakyat provinsi, segera meninjau serta mengatur penyusunan dan penyesuaian perencanaan rinci sebagai dasar pelaksanaan penerbitan izin pembangunan di wilayahnya.
Terkait penanganan konflik perencanaan, Kementerian mengutip ketentuan poin b, klausul 2, Pasal 8 Undang-Undang tentang Perencanaan Kota dan Pedesaan 2024. Dalam ketentuan tersebut, apabila terjadi konflik antara perencanaan perkotaan dan pedesaan di berbagai tingkatan, lembaga perencanaan wajib meninjau dan melaporkan kepada otoritas berwenang untuk memperoleh persetujuan penyesuaian rencana sesuai aturan.
“Dalam kasus konflik antara perencanaan rinci dan perencanaan umum, Komite Rakyat di tingkat kecamatan bertanggung jawab untuk menyelenggarakan peninjauan rencana rinci di wilayah yurisdiksinya, mempertimbangkan dan memutuskan keabsahan rencana tersebut atau menyesuaikan rencana rinci sesuai dengan peraturan,” demikian pernyataan Kementerian Konstruksi.
